Anschlussfinanzierung – Beratung in Freiburg und bundesweit

Wenn die Zinsfestschreibung einer bestehenden Baufinanzierung ausläuft und die Kreditnehmer der Bank noch Geld schulden, brauchen sie eine Anschlussfinanzierung. Damit tilgen Sie den verbleibenden Kreditbetrag, bis sie vollständig schuldenfrei sind. Gerade bei hohen Finanzierungssummen wie einem Immobilienkredit sind Anschlussfinanzierungen in der Regel unumgänglich, weil die Darlehensschuld nicht innerhalb von zehn bis 20 Jahren zurückbezahlt werden kann.

Was ist eine Anschlussfinanzierung genau?

Die Zinsfestschreibung oder auch Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Zinskonditionen bei Abschluss der Baufinanzierung festgeschrieben werden. Klassischerweise handelt es sich dabei um Zeiträume von fünf, zehn, 15, 20 oder 25 Jahren. Auch eine längere Dauer ist möglich. Während dieser Zeit darf die Bank den Zinssatz nicht anpassen. Endet die Zinsbindung und besteht eine Restschuld, schickt die Bank ihrem Kunden ein neues Angebot für die offene Darlehenssumme mit einer neuen Zinsvereinbarung. Die neuen Konditionen orientieren sich am derzeit üblichen Marktzins.

Die Anschlussfinanzierung ist somit die Fortführung einer Baufinanzierung mit neuem Kredit, um die verbliebene Forderung abzubezahlen. Sie wird immer dann notwendig, wenn die laufende Zinsbindung endet und eine Restschuld finanziert werden muss.

Wie sind derzeit die Konditionen für die Anschlussfinanzierung?

Ob die neuen Konditionen nun gut oder schlecht sind, hängt von den ursprünglichen Zinsen ab. Für Kreditnehmer, die ihre Immobilienfinanzierung in den letzten zehn Jahren abgeschlossen haben, werden die neuen Konditionen nicht unbedingt besser sein. Sie können sich auf demselben Niveau befinden oder sogar darüber liegen und damit teurer sein.

Wer jedoch eine Zinsfestschreibung von 15 oder 20 Jahren vereinbart hatte, kann unter Umständen von den aktuellen Marktzinsen profitieren. Denn die Konditionen liegen derzeit auf dem Niveau von vor etwa zehn Jahren. Die Anschlussfinanzierung würde dann günstiger ausfallen.

Bereits bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung sollten Sie sich erstmals mit Ihrer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Tun Sie dies nicht, wird die Bank Ihnen etwa drei Monate vor Ablauf ein Angebot zusenden. Dann reicht allerdings die Zeit nicht mehr aus, um die Konditionen anderer Anbieter auf dem Markt zu prüfen.

Wer sich drei bis fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung mit dem Thema beschäftigt, hat die Möglichkeit, sich mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen zu sichern. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Konditionen derzeit günstig sind – und davon auszugehen ist, dass die Zinsen steigen werden. Kommt ein Forward-Darlehen nicht infrage, sollten Sie sich etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung befassen. Holen Sie sich Angebote von anderen Banken ein, um die Konditionen auf dem Markt zu prüfen.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen können Sie je nach Anbieter bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Das bietet Ihnen die Möglichkeit, sich derzeit günstige Zinsen zu sichern. Damit lohnt sich ein Forward-Darlehen, wenn der marktübliche Bauzins niedrig ausfällt und davon auszugehen ist, dass er in den nächsten Jahren steigen wird. Denn steigt der Zins bis zum Ende ihrer Zinsbindung an, bleibt Ihre Anschlussfinanzierung davon unberührt. Für Sie gelten die bei Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen.

Dieser Vorteil hat aber auch zur Folge, dass die Finanzierung ggf. teurer ist, wenn die Zinsen nicht wie erwartet steigen; sondern sogar sinken. Dann müssen Sie entweder die höheren Konditionen in Kauf nehmen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, um den Vertrag aufzulösen. Außerdem lassen sich die Banken die Zinssicherheit mit den sogenannten Forward-Zinsen bezahlen.

Vorteile
- Zinssicherheit bis Ende der Zinsbindung
- Steigende Zinsen nehmen keinen Einfluss
- Planungssicherheit

Nachteile
- Hohe Kosten für die Zinssicherheit
- Keine Garantie dafür, dass die Konditionen sichverschlechtern
- Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens